Услуги за Купувачи на Парцели/Имоти

Услуги за купувачи на парцели и недвижими имоти

Професионална подкрепа преди покупката – от избора на имот до подготовката на сделката

Покупката на парцел, сграда, жилище или друг недвижим имот е важно финансово решение, което не трябва да се основава единствено на местоположението, външния вид или информацията, публикувана в обявата.

Зад привлекателното предложение могат да се крият устройствени, технически, документални или инфраструктурни ограничения, които да затруднят бъдещото използване на имота и да доведат до непредвидени разходи.

Особено внимателен следва да бъде купувачът на поземлен имот, когато целта на покупката е бъдещо строителство. Не всеки парцел може да бъде застроен по желания начин, независимо от неговата площ, местоположение или представяне от продавача.

Предлагаме комплексна консултантска подкрепа на купувачи, инвеститори и компании, които желаят да придобият имот след професионална проверка на неговите характеристики, възможности, ограничения и инвестиционен потенциал.

Нашата цел е да помогнем на клиента да вземе информирано решение, преди да поеме значителен финансов ангажимент.

За кого е подходяща услугата

Услугата е подходяща за:

• физически лица, които търсят парцел за изграждане на собствен дом;
• купувачи на жилища, къщи, офиси, магазини и други самостоятелни обекти;
• инвеститори, търсещи терен за жилищно, обществено или смесено строителство;
• строителни предприемачи;
• компании, които планират производствена, логистична, складова или търговска база;
• купувачи на съществуващи сгради с цел реконструкция или промяна на предназначението;
• български граждани, живеещи в чужбина;
• чуждестранни инвеститори, които не познават местните процедури;
• клиенти, които сравняват няколко различни имота;
• купувачи, които вече са избрали имот, но желаят независима професионална проверка преди сделката.

Изясняване на целите на купувача

Работата започва с разговор, в който уточняваме какъв имот търси клиентът и за какво ще бъде използван.

Разглеждаме:

• предпочитано местоположение;
• вид и предназначение на имота;
• минимална и максимална площ;
• инвестиционна цел;
• желана разгъната застроена площ;
• тип на планираното строителство;
• необходим транспортен достъп;
• изисквания към техническата инфраструктура;
• предпочитан срок за реализация;
• наличен бюджет за покупка и развитие;
• очаквана доходност или начин на използване;
• възможности за бъдеща продажба или отдаване под наем.

Тази информация ни помага да определим кои характеристики са задължителни и кои компромиси са допустими. Така оценката на имота се извършва спрямо действителните цели на купувача, а не само според общите му характеристики.

Предварителен подбор и сравнение на имоти

Когато клиентът все още не е избрал конкретен имот, можем да съдействаме при прегледа и сравнението на различни предложения.

Анализираме дали представените имоти отговарят на основните изисквания за местоположение, площ, предназначение, достъп, инфраструктура и потенциал за развитие.

Първоначалният подбор позволява да бъдат отстранени предложения, които очевидно не отговарят на целите на клиента, преди да бъдат направени разходи за по-подробни проверки, проучвания и преговори.

Когато се сравняват няколко имота, може да бъде изготвена сравнителна оценка по предварително определени критерии, например:

• покупна цена;
• местоположение;
• устройствен статут;
• възможности за застрояване;
• инфраструктурна обезпеченост;
• транспортен достъп;
• необходимост от допълнителни процедури;
• прогнозни разходи за развитие;
• възможни рискове;
• срок за реализация;
• пазарен и инвестиционен потенциал.

Проверка на документите и идентификацията на имота

Преди да се пристъпи към по-задълбочен технически анализ, е необходимо да бъде установено дали представените документи се отнасят за действителния имот и дали данните в тях са съгласувани.

В зависимост от вида на имота и договорения обхват могат да бъдат прегледани:

• документи за собственост;
• кадастрална скица или схема;
• идентификатор, площ и граници;
• административен адрес;
• предназначение на имота;
• данни за собствениците;
• предходни документи и планове;
• наличие на съсобственост;
• право на строеж или други ограничени вещни права;
• строителни книжа за съществуващи сгради;
• разрешение за строеж;
• документи за въвеждане в експлоатация;
• технически паспорт, когато е приложимо;
• договори и документи, свързани с достъп или инфраструктура.

При необходимост от пълна правна проверка на собствеността, тежестите, наследствените права, представителната власт или договорните отношения съдействаме за включването на адвокат или нотариус.

Проверка на собствеността и правните рискове

Преди заплащане на капаро или подписване на предварителен договор е препоръчително да се установи дали продавачът разполага с необходимите права и документи за извършване на сделката.

Правната проверка може да обхваща:

• основанието за придобиване на имота;
• последователността на предходните сделки;
• наличие на ипотеки, възбрани и вписани искови молби;
• права на трети лица;
• съсобственост и наследствени отношения;
• ограничени вещни права;
• договори за наем или други обвързващи отношения;
• необходимост от съгласие на съпруг, съсобственик или друго лице;
• представителната власт на продавача;
• съдебни или административни спорове, за които е предоставена информация;
• други обстоятелства, които могат да повлияят върху придобиването.

Тази част следва да бъде извършвана или потвърдена от правоспособен юрист или нотариус. Техническата и устройствената проверка не заменя правното проучване на собствеността.

Устройствен статут на парцела

При покупката на поземлен имот устройствената проверка е от решаващо значение.

Фактът, че един имот е обявен като „парцел“, „инвестиционен терен“ или „подходящ за строителство“, не означава автоматично, че в него може да се реализира намерението на купувача.

Проверяваме, според възложения обхват:

• попада ли имотът в урбанизирана територия;
• урегулиран ли е;
• какво е неговото трайно предназначение;
• какви са предвижданията на действащите устройствени планове;
• каква е устройствената зона;
• какъв вид застрояване е допустим;
• какви са показателите за плътност, интензивност и озеленяване;
• каква е допустимата височина;
• какъв е начинът на застрояване;
• има ли лице и достъп до улица;
• засегнат ли е от бъдещи улици, отчуждаване или инфраструктурни трасета;
• има ли сервитути, охранителни или защитни зони;
• необходимо ли е изработване или изменение на подробен устройствен план;
• налага ли се промяна на предназначението;
• има ли специални режими или ограничения.

Предварителна оценка на възможностите за застрояване

Когато покупката е с цел строителство, може да бъде направена ориентировъчна оценка на застроителния потенциал на имота.

В зависимост от наличната информация анализът може да даде предварителна представа за:

• допустимия вид строителство;
• приблизителното разположение на бъдещата сграда;
• възможната застроена площ;
• ориентировъчната разгъната застроена площ;
• допустимата височина и етажност;
• възможностите за подземно строителство;
• необходимите отстояния;
• местата за паркиране;
• транспортния и пешеходния достъп;
• възможностите за озеленяване;
• ограниченията от съседни имоти и съществуващи сгради.

При необходимост може да бъде разработено предварително обемно или функционално проучване. То помага на купувача да разбере дали желаната сграда би могла да се разположи в имота и в какви приблизителни параметри.

Предварителното проучване не представлява одобрен инвестиционен проект и не гарантира издаването на разрешение за строеж. Окончателните възможности се установяват след изпълнение на приложимите процедури, изработване на проект и произнасяне на компетентните органи.

Достъп и техническа инфраструктура

Наличието на комуникации в близост до имота не означава непременно, че присъединяването е осигурено или че необходимият капацитет е наличен.

Затова могат да бъдат проучени:

• достъпът до улица или път;
• възможността за законен транспортен достъп;
• водоснабдяването;
• канализацията;
• електрозахранването;
• газоснабдяването;
• топлоснабдяването;
• телекомуникационните мрежи;
• необходимостта от външни връзки;
• условията и ориентировъчните процедури за присъединяване;
• наличието на сервитути;
• необходимостта от изграждане или разширяване на инфраструктура.

Разходите за нови присъединявания, трафопост, улица, канализация, водопровод или други външни връзки могат съществено да променят икономическата целесъобразност на покупката.

Оглед и техническа оценка

При покупка на застроен имот извършваме първоначален оглед, насочен към установяване на неговото общо техническо и функционално състояние.

В зависимост от вида на обекта могат да бъдат разгледани:

• видими дефекти и увреждания;
• следи от влага и течове;
• състояние на покриви и фасади;
• видими конструктивни проблеми;
• общо състояние на инсталациите;
• качество на извършените ремонти;
• функционалност на разпределението;
• възможности за преустройство;
• съответствие между фактическото положение и наличните документи;
• необходимост от допълнителни обследвания и експертни становища;
• приблизителен обхват на бъдещите ремонтни работи.

Визуалният оглед не замества подробно конструктивно, инсталационно или техническо обследване. Когато бъдат установени рискови признаци, препоръчваме включването на съответния специалист.

Специализирани проучвания

Според особеностите на имота и бъдещия проект може да възникне необходимост от:

• геодезическо заснемане;
• трасиране или проверка на граници;
• инженерно-геоложко проучване;
• хидроложко проучване;
• конструктивно обследване;
• обследване за енергийна ефективност;
• проверка на техническите инсталации;
• анализ на транспортния достъп;
• оценка на дървесната растителност;
• проверка за защитени режими;
• екологична процедура;
• специализирано правно или данъчно становище.

Ние определяме какви допълнителни специалисти и изследвания са необходими и можем да съдействаме за тяхното организиране и координиране.

Анализ на инвестиционните разходи

Покупната цена е само един от разходите по придобиването и развитието на имота.

Предварителният анализ може да отчете и възможни разходи за:

• местни данъци, нотариални и административни такси;
• проучвания и заснемания;
• устройствено планиране;
• промяна на предназначение;
• проектиране и съгласуване;
• присъединяване към техническата инфраструктура;
• премахване на съществуващи сгради;
• укрепване или реконструкция;
• строителни и ремонтни работи;
• благоустрояване;
• надзор и управление на проекта;
• непредвидени дейности;
• финансиране и временно замразяване на капитал.

Когато е необходимо, може да бъде разработена ориентировъчна инвестиционна рамка. Тя не замества подробната количествено-стойностна сметка, но помага на купувача да оцени реалната стойност на бъдещия ангажимент.

Пазарна и инвестиционна оценка

При инвестиционна покупка анализираме не само текущото състояние на имота, но и неговата потенциална реализация.

Възможно е да бъдат разгледани:

• пазарната среда в района;
• търсенето на подобни имоти;
• възможният профил на бъдещите купувачи или наематели;
• конкурентните обекти;
• очакваните продажни или наемни нива;
• срокът за реализация;
• възможността за промяна на предназначението;
• алтернативните сценарии за развитие;
• ориентировъчната възвръщаемост;
• рисковете при различните варианти.

Когато е необходима официална пазарна оценка, тя се възлага на правоспособен оценител.

Преговори и защита на интересите на купувача

Резултатите от техническото, устройственото и документалното проучване могат да бъдат използвани при воденето на преговори.

Установените ограничения, необходими процедури и допълнителни разходи могат да бъдат основание за:

• предоговаряне на цената;
• поставяне на условия преди сделката;
• изискване на допълнителни документи;
• предоставяне на срок за отстраняване на несъответствия;
• договаряне на отговорности между страните;
• отлагане на капарото до приключване на определени проверки;
• включване на защитни клаузи в предварителния договор;
• отказ от сделката, когато рисковете са неприемливи.

Ние подпомагаме купувача с техническа и инвестиционна аргументация. Договорите и правните клаузи следва да бъдат изготвени или проверени от адвокат или нотариус.

Съдействие при подготовката на сделката

След положителен резултат от проверките може да съдействаме за координиране на действията между купувача, продавача и ангажираните специалисти.

Подкрепата може да включва:

• изготвяне на списък с необходимите документи;
• проследяване на тяхното предоставяне;
• комуникация с брокер, адвокат, нотариус, банка или оценител;
• технически уточнения към предварителния договор;
• проверка дали договорените действия са изпълнени;
• организиране на допълнителен оглед;
• документиране на фактическото състояние;
• подготовка за предаване на владението;
• съдействие за организиране на последващото проектиране, ремонт или управление.

Не заместваме нотариуса, адвоката, банката или административните органи, а координираме техническата и инвестиционната част на процеса в рамките на договорената услуга.

Доклад за резултатите от проверката

В зависимост от избрания обхват клиентът може да получи писмен доклад, съдържащ:

• описание и идентификация на имота;
• цел на покупката;
• преглед на предоставените документи;
• устройствен статут;
• възможности и ограничения за използване;
• предварителен застроителен потенциал;
• информация за достъп и инфраструктура;
• констатирани технически обстоятелства;
• необходими допълнителни проверки;
• основни рискове;
• ориентировъчни процедури и разходи;
• сравнение с други разглеждани имоти;
• препоръки за следващи действия.

Заключението може да представи имота като:

• подходящ за поставената цел;
• условно подходящ при изпълнение на определени изисквания;
• нуждаещ се от допълнителни проверки;
• неподходящ или свързан с прекомерно висок риск.

Окончателното решение за покупка принадлежи на клиента. Нашата задача е то да бъде взето на основата на възможно най-пълна, ясна и професионално анализирана информация.

Нашият подход

Работим изцяло в интерес на купувача и разглеждаме имота не само като предмет на сделка, а като бъдещ актив, дом, строителен терен или инвестиционен проект.

Съчетаваме знания и опит в областта на:

• недвижимите имоти;
• устройственото планиране;
• инвестиционното проектиране;
• строителството;
• техническата инфраструктура;
• оценяването;
• административните процедури;
• управлението на инвестиционни проекти.

При необходимост включваме архитекти, инженери, геодезисти, оценители, юристи и други специалисти според особеностите на конкретния имот.

Защо професионалната проверка е важна

Покупката на неподходящ имот може да доведе до години административни процедури, допълнителни инвестиции или невъзможност за реализиране на първоначалната идея.

Професионалното проучване преди сделката може да спести:

• неправилно вложени средства;
• неподходящо платено капаро;
• непредвидени разходи;
• продължителни административни процедури;
• проектантски затруднения;
• проблеми с достъпа и инфраструктурата;
• съдебни и договорни спорове;
• загуба на време и инвестиционни възможности.

Цената на предварителната проверка обикновено е малка част от стойността на сделката, но може да има решаващо значение за защитата на инвестицията.

Индивидуален обхват според конкретния имот

Не всяка покупка изисква еднакъв набор от проверки. Обхватът на услугата се определя според:

• вида на имота;
• целта на покупката;
• наличната документация;
• сложността на инвестиционното намерение;
• етапа на преговорите;
• необходимите специалисти;
• въпросите, на които клиентът търси отговор.

Услугата може да бъде възложена както за пълна комплексна проверка, така и за конкретна задача – например анализ на възможностите за застрояване, технически оглед, проверка на документацията или сравнение между няколко имота.

Предстои Ви покупка на парцел или друг недвижим имот?

Не разчитайте единствено на информацията в обявата и уверенията на продавача. Проверете предварително дали имотът отговаря на Вашите цели и какви разходи, процедури и ограничения могат да възникнат след покупката.

Свържете се с нас, преди да платите капаро или да подпишете предварителен договор. Ще определим необходимите проверки и ще Ви помогнем да вземете по-сигурно и информирано решение.

 

 

 

Услугата се предлага само за имоти на територията на гр.София и София Област