Инвестиционно проектиране

     

Инвестиционно проектиране

Комплексни проектни решения от инвестиционната идея до подготовката за строителство

Инвестиционното проектиране е един от най-важните етапи при реализирането на всеки строителен проект. То превръща инвестиционното намерение в технически обосновано, функционално, нормативно съобразено и практически изпълнимо решение.

Качествено разработеният инвестиционен проект определя не само облика и предназначението на бъдещия обект, но и неговата конструктивна сигурност, функционалност, енергийна ефективност, експлоатационна надеждност, безопасност и икономическа целесъобразност.

Нашата работа започва с внимателно изясняване на целите на възложителя и продължава с организиране и координиране на необходимите специалисти и проектни части. Стремим се да създадем цялостно решение, което съчетава инвестиционната идея с особеностите на имота, приложимите нормативни изисквания, техническите възможности и определения бюджет.

От инвестиционното намерение до ясното проектно задание

Всеки проект започва с идея, но за да бъде тя реализирана, трябва да бъде превърната в ясно и последователно задание.

В началния етап обсъждаме с възложителя:

• предназначението и основните функции на бъдещия обект;
• характеристиките и ограниченията на имота;
• необходимите площи и помещения;
• очакванията за архитектурен облик и функционално разпределение;
• изискванията към конструкцията и инсталациите;
• желанията за енергийна ефективност и устойчивост;
• предвидения инвестиционен бюджет;
• планираните срокове;
• начина на използване и бъдеща експлоатация;
• възможностите за поетапно изпълнение;
• специфичните изисквания на възложителя или бъдещите ползватели.

На тази основа се формулира проектното задание, което служи като отправна точка за работата на всички участващи проектанти.

Добре подготвеното задание намалява риска от противоречия, многократни промени и допълнителни разходи в по-късните етапи на проекта.

Предварителна проверка на имота и изходните данни

Преди започване на същинското проектиране се извършва преглед на наличната информация за имота и инвестиционното намерение.

В зависимост от конкретния случай могат да бъдат разгледани:

• документи за собственост;
• актуална кадастрална скица или схема;
• действащ подробен устройствен план;
• виза за проектиране;
• данни за устройствената зона;
• показатели за плътност, интензивност, височина и озеленяване;
• допустим начин и характер на застрояване;
• геодезическо заснемане;
• геоложки и хидроложки данни;
• условия за присъединяване към техническата инфраструктура;
• становища и изходни данни от експлоатационните дружества;
• режими, сервитути и ограничения;
• съществуващи сгради, съоръжения и комуникации;
• изисквания на специализирани контролни и административни органи.

Когато част от необходимата информация липсва, се определят документите, проучванията и административните действия, които следва да бъдат извършени преди или паралелно с разработването на проекта.

Консултантски услуги за изготвяне на задание за проектиране със което се определят изискванията към обекта, фазите на проектиране, необходимите проектни части 

     Градоустройствени проекти и процедури – Изработване на нови и изменение на  действащи подробни устройствени планове/ПУП, РУП /.

     Съдействие при издаване на визи за проектиране, като извадка от действащ ПУП, както и изготвяне на  мотивирани предложения и други документи необходими за издаване на Виза за проектиране. Визи по чл.140 а от ЗУТ

Необходими документи за издаване на Визи за проектиране

• Комбинирана скица на имота
• Скица от АГКК
• Геодезично заснемане на имота и съществуващата разстителност
• Становище за съществуващага разстителност и проект по чл.19 от ЗУЗСО
• Мотивирано предложение до Главен архитект за издаване на Виза за проектиране.

Провеждане на процедури по уреждане на сметки по регулация, прилагане на действаща регулация

• Геодезическо заснемане 
• Нанасяне в кадастъра 
• Констативни нотариални актове изсквани от АГАКК
• Договори за дарение 
• Други

Етапи на инвестиционното проектиране

В зависимост от сложността на обекта, изискванията на възложителя и нормативно определения ред инвестиционният проект може да бъде разработен в една или повече фази.

Идеен проект

Идейната фаза представя основната концепция за обекта. Чрез нея се изследват функционалното решение, разположението на сградата, обемът, архитектурният образ, връзката със заобикалящата среда и принципните технически решения.

Идейният проект позволява:

• да се проверят възможностите на имота;
• да се сравнят различни варианти;
• да се уточнят площите и основните показатели;
• да се избере оптимално функционално решение;
• да се направи предварителна оценка на инвестицията;
• да се постави основа за следващите проектни фази.

Технически проект

Техническият проект развива избраната концепция и определя основните архитектурни, конструктивни, инсталационни и технологични решения.

Отделните проектни части се разработват в необходимата степен на конкретност и се координират помежду си. Целта е да бъде създадена цялостна документация, която да отговаря на изискванията за съгласуване, оценка за съответствие и одобряване.

Работен проект

Работният проект съдържа детайлните решения, необходими за практическото изпълнение на строителството.

В него могат да бъдат разработени:

• детайли и възли;
• точни размери и коти;
• спецификации на материали и изделия;
• монтажни схеми;
• трасета и връзки на инсталациите;
• конструктивни детайли;
• технологична последователност;
• количествени сметки;
• други указания, необходими за правилното изпълнение.

Конкретната фаза и обхватът на проекта се определят според вида на строежа, нормативните изисквания, заданието на възложителя и договорените проектантски услуги.

Основни проектни части

Един инвестиционен проект обединява работата на специалисти от различни области. Необходимите части се определят според предназначението, категорията, големината и техническата специфика на обекта.

В зависимост от конкретния проект могат да бъдат включени:

Архитектура

Архитектурната част определя функционалната организация, обемно-пространственото решение, фасадите, разпределенията, комуникациите и връзката на сградата със заобикалящата среда.

При разработването ѝ се търси баланс между:

• удобство и функционалност;
• естетика и идентичност;
• нормативна допустимост;
• достъпност;
• естествено осветление;
• енергийна ефективност;
• икономична реализация;
• дълготрайност и лесна поддръжка.

Конструктивна част

Конструктивният проект определя носещата система и решенията, осигуряващи механичната устойчивост, надеждността и безопасността на строежа.

Той се разработва въз основа на архитектурната концепция, геоложките условия, характеристиките на терена, избраните материали и приложимите технически изисквания.

Геодезия

Геодезическата част осигурява точната пространствена основа за проектирането и строителството.

Тя може да включва:

• геодезическо заснемане;
• вертикално планиране;
• трасировъчен план;
• план за отводняване;
• координиране на застрояването с границите на имота;
• данни за съществуващи сгради и инфраструктура.

Водоснабдяване и канализация

Проектната част определя решенията за водоснабдяване, отвеждане на битови и дъждовни води, вътрешни и външни ВиК мрежи, съоръжения и присъединяване към съществуващата инфраструктура.

Електротехническа част

Разработват се електрозахранването, сградни инсталации,  мълниезащитните инсталации, комуникационните системи и останалите приложими слаботокови решения.

Отопление, вентилация и климатизация

Проектът определя системите за осигуряване на необходимия микроклимат, въздухообмен, отопление, охлаждане и вентилация в зависимост от предназначението на помещенията и изискванията за енергийна ефективност.

Енергийна ефективност

Изследват се енергийните характеристики на сградата, топлотехническите показатели на ограждащите елементи и ефективността на предвидените сградни инсталации.

Целта е проектът да отговаря на приложимите изисквания и да осигурява разумен баланс между първоначалната инвестиция, енергопотреблението и експлоатационните разходи.

Доклад за оценка на енергийната ефективност

Пожарна безопасност

Разработват се необходимите мерки за предотвратяване на пожари, безопасна евакуация, ограничаване разпространението на огън и дим и осигуряване на достъп за спасителни дейности.

Паркоустройство и благоустройство

Частта обхваща организацията на свободните пространства, озеленяването, пешеходните зони, настилките, местата за отдих и връзката на сградата с прилежащата среда.

Транспортен достъп и организация на движението

Разработват се решения за автомобилен и пешеходен достъп, паркиране, обслужване, безопасност на движението и свързване с уличната мрежа.

План за безопасност и здраве

Определят се организационни и технически мерки за безопасно изпълнение на строителните и монтажните работи.

План за управление на строителните отпадъци

Когато е приложимо, се предвиждат мерки за разделно събиране, временно съхранение, транспортиране, оползотворяване и предаване на отпадъците, образувани при строителството.

Други специализирани части

В зависимост от предназначението на обекта могат да бъдат необходими още:

• външни връзки;
• други части, определени от особеностите на проекта.

Координация между проектантите

Един от най-съществените елементи на инвестиционното проектиране е координацията между отделните специалисти.

Дори всяка проектна част да е разработена професионално, липсата на съгласуваност между тях може да доведе до противоречия, затруднено изпълнение, промени по време на строителството и непредвидени разходи.

Затова проследяваме взаимната съвместимост на:

• архитектурните и конструктивните решения;
• вертикалните комуникации и инсталационните трасета;
• конструктивните елементи и технологичното оборудване;
• фасадните решения и енергийната ефективност;
• ВиК, електрическите и ОВК инсталациите;
• противопожарните изисквания и евакуационните пътища;
• благоустройството, достъпа и външната инфраструктура.

При установяване на противоречия се организира обсъждане между съответните проектанти, така че необходимите корекции да бъдат направени преди предаването на проекта.

Проектиране с внимание към бюджета

Проектните решения имат пряко влияние върху стойността на строителството и бъдещите разходи за експлоатация.

Затова още при разработването на проекта следва да се оценяват:

• сложността на конструктивните решения;
• изборът и достъпността на материалите;
• възможностите за изпълнение;
• енергийната ефективност;
• дълготрайността;
• необходимостта от поддръжка;
• сроковете за доставка;
• съвместимостта между системите;
• възможностите за оптимизация без компромис с безопасността и качеството.

Когато е включено в договорения обхват, проектната документация може да бъде придружена от количествени сметки и предварителни стойностни анализи.

Те подпомагат възложителя при планирането на бюджета, избора на изпълнители и сравняването на оферти. Окончателната стойност на строителството се определя след конкретни оферти, пазарни цени и уточняване на всички материали, технологии и условия за изпълнение.

Подготовка за съгласуване и одобряване

След завършването и вътрешната координация на проектните части документацията се подготвя за необходимите съгласувания, оценка за съответствие и внасяне пред компетентната администрация.

В зависимост от вида на проекта могат да бъдат необходими:

• становища и договори от експлоатационни дружества;
• съгласувания със специализирани органи;
• разрешителни и допълнителни административни актове;
• оценка за съответствие;
• преработки или допълнения по направени забележки;
• комплектоване на проекта за одобряване;
• подготовка на документацията за издаване на разрешение за строеж.

Проектантите отговарят за качеството и нормативното съответствие на разработените от тях части в рамките на своята професионална компетентност.

Одобряването на проекта и издаването на разрешение за строеж са в правомощията на компетентния административен орган. Поради това проектантската услуга не представлява гаранция за административно решение или за срок, когато резултатът зависи от действията на администрацията, експлоатационните дружества, възложителя или други участници.

Промени и авторски надзор по време на строителството

Добрият инвестиционен проект е основа за качествено изпълнение, но по време на строителството могат да възникнат въпроси, необходимост от уточнения или промени.

Когато е договорено, проектантите могат да упражняват авторски надзор, чрез който:

• следят изпълнението да съответства на проектните решения;
• дават указания за правилното прилагане на проекта;
• изясняват възникнали технически въпроси;
• участват при необходимост от допустими промени;
• защитават целостта на архитектурната и техническата концепция;
• съдействат за отразяване на законосъобразно извършените изменения.

Авторският надзор не замества строителния надзор, техническото ръководство или отговорностите на строителя. Всеки участник има самостоятелни функции и отговорности в инвестиционния процес.

Как протича нашата работа

Организираме процеса в последователни етапи:

1. първоначална среща и обсъждане на инвестиционното намерение;
2. преглед на документите и изходните данни;
3. определяне на необходимите проектни части и специалисти;
4. изготвяне и съгласуване на проектното задание;
5. разработване на варианти и избор на концепция;
6. възлагане и координиране на отделните проектни части;
7. периодично представяне на разработката пред възложителя;
8. съгласуване на междинни решения;
9. вътрешна координация и отстраняване на противоречия;
10. комплектоване на инвестиционния проект;
11. съдействие при съгласуването и административните процедури;
12. отразяване на основателни забележки от компетентните органи;
13. подготовка на окончателната проектна документация;
14. авторски надзор по време на строителството, когато е възложен.

Точният обхват, сроковете и резултатите се определят индивидуално в зависимост от вида, категорията и сложността на обекта.

За какви обекти предлагаме инвестиционно проектиране

Услугата може да бъде приложима при:

• еднофамилни и многофамилни жилищни сгради;
• административни и офис сгради;
• търговски и обслужващи обекти;
• производствени, складови и логистични бази;
• хотели, ваканционни и туристически комплекси;
• реконструкции, преустройства и промени на предназначението;
• пристрояване и надстрояване;

Какво получава възложителят

В зависимост от договорения обхват възложителят може да получи:

• професионално структурирано проектно задание;
• архитектурна концепция и варианти;
• комплект от необходимите проектни части;
• координирана техническа документация;
• чертежи, схеми, изчисления и обяснителни записки;
• спецификации и количествени сметки, когато са възложени;
• съдействие при съгласуването;
• проектна документация за внасяне пред компетентните органи;
• техническа подкрепа при отстраняване на забележки;
• възможност за авторски надзор по време на строителството.

Ползи от комплексното инвестиционно проектиране

Когато отделните проектни части се управляват и координират като единен процес, възложителят получава:

• една основна точка за комуникация;
• ясна последователност на работата;
• по-добра координация между специалистите;
• по-малък риск от противоречия;
• по-добър контрол върху проектните решения;
• по-ясна връзка между идеята, бюджета и техническите възможности;
• своевременно установяване на проблеми;
• по-добра подготовка за строителството;
• по-голяма предвидимост на инвестиционния процес.

     Съгласувателни процедури- съгласуване на проектната документация със съгласувателни органи и експлоатационни дружества-Елктроразпределителни дружества ; „Софийска вода“-АД  „Топлофикация“ АД ; „Овергаз“ АД; телекомуникационен оператор; ППАБ- СДВР; РИОСВ, РЗИ; ОБД; „Зелена система“ ; „Улично осветление“ и др. / за територията на Столична община/

Индивидуално решение за всеки проект

Всяко инвестиционно намерение има различни цели, ограничения и възможности. Затова не предлагаме универсални проектни решения.

Подхождаме индивидуално към всеки възложител и обект, като търсим баланс между функционалност, архитектурна стойност, техническа надеждност, нормативна допустимост, инвестиционни разходи и дългосрочна експлоатация.

Нашата цел е да превърнем инвестиционната идея в ясно, координирано и практически изпълнимо проектно решение, което да създаде стабилна основа за следващите етапи на инвестиционния процес.

Имате идея за нов строеж, реконструкция или преустройство?

Свържете се с нас за първоначална консултация. Ще разгледаме Вашето инвестиционно намерение, наличната документация и особеностите на имота и ще определим необходимите проектни части, специалисти и последващи стъпки.

 

 

Услугата се предлага само за имоти на територията на гр.София и София Област