Обстоятелствена проверка. Делба на недвижим имот
Правото на собственост върху недвижим имот невинаги е удостоверено с документи, които точно и изчерпателно отразяват действителното положение. На практика се срещат наследствени имоти без актуални документи, непълно описани недвижими имоти, разминавания между нотариален акт, кадастрална карта и фактическо владение, както и случаи, при които дадено лице владее имот продължително време, но не разполага с документ за собственост.
Подобни несъответствия могат да затруднят продажбата, дарението, ипотекирането, делбата, инвестиционното проектиране и административното обслужване на имота.
Предлагаме организационно и административно съдействие при:
- подготовка и провеждане на обстоятелствена проверка;
- събиране и комплектоване на необходимите документи;
- координация с нотариус, адвокат, геодезист и компетентните институции;
- отстраняване на несъответствия в документацията;
- доброволна или съдебна делба на съсобствен имот;
- последващо отразяване на настъпилите промени в кадастралните и имотните регистри.
Услугата се извършва съвместно с правоспособни специалисти и се съобразява с особеностите на всеки конкретен случай.
Обстоятелствена проверка на недвижим имот
Какво представлява обстоятелствената проверка?
Обстоятелствената проверка е нотариално производство, чрез което лице, което не разполага с достатъчен документ за собственост, може да поиска установяване на правото му върху определен недвижим имот.
Когато писмените доказателства не са достатъчни, нотариусът може да извърши обстоятелствена проверка, включително чрез разпит на свидетели. След самостоятелна преценка на всички доказателства нотариусът се произнася с мотивирано постановление. Ако приеме, че правото на собственост е доказано, може да издаде констативен нотариален акт. Процедурата е уредена в чл. 587 от Гражданския процесуален кодекс.
Важно е да се уточни, че нотариалният акт не се издава автоматично само защото заявителят ползва или поддържа имота. Необходимо е да бъдат установени конкретните законови предпоставки, а крайното решение принадлежи на нотариуса.
В какви случаи може да е необходима?
Предварителна проверка е подходяща, когато:
- собственикът не разполага с нотариален акт или друг достатъчен документ за собственост;
- имотът е придобит или владян от предходни поколения, но документите не са запазени;
- наличните документи описват само част от фактически владения имот;
- площта или границите в документа за собственост се различават от тези на място;
- имотът не е правилно или пълно отразен в кадастралната карта;
- съществуват стари нотариални актове, разписни листове, планове или други непълни документи;
- собствеността се основава на наследяване и продължително владение;
- лицето твърди, че е придобило имота по давност;
- предстои продажба, дарение, ипотека, делба или инвестиционна инициатива, но собствеността не е достатъчно документирана.
Разлика между фактическо ползване и придобивно владение
Не всяко ползване на чужд или по-голям имот води до придобиване на собственост.
За да има значение за придобивната давност, владението трябва да притежава предвидените в закона характеристики и да е продължило през приложимия срок. Обикновено се анализират неговата непрекъснатост, спокойният и явен начин на упражняване и поведението на владелеца като собственик.
От особено значение е как е започнало ползването. Обитаването или обработването на имот с разрешение на собственика, по договор, от името на друг човек или при признаване на чуждо право може да представлява държане, а не владение като собственик.
При съсобствени и наследствени имоти е необходимо да се изследва и отношението към останалите съсобственици. Самостоятелното използване на целия имот от един наследник не означава непременно, че той е придобил частите на останалите по давност.
Ето защо всеки случай трябва да бъде предварително разгледан от адвокат по вещно право.
Предварително проучване на случая
Преди започване на нотариалното производство се извършва анализ на наличните данни и документи.
Проверката може да обхване:
- начина, по който е придобит или завладян имотът;
- продължителността и характера на владението;
- наличието на прекъсвания или спорове;
- лицата, които са ползвали имота през различните периоди;
- съществуването на наследници или съсобственици;
- съответствието между документите, кадастралната карта и положението на място;
- статута на имота;
- наличието на актове за държавна или общинска собственост;
- вписани актове, ипотеки, възбрани и други тежести;
- предходни сделки или съдебни производства;
- наличните писмени и свидетелски доказателства;
- необходимостта от геодезическо заснемане или кадастрална процедура.
Целта е да се установи дали обстоятелствената проверка е подходящият ред, или първо трябва да бъдат извършени други действия.
Несъответствие между документите и фактическата площ
Честа практика е собственици да ползват площ, по-голяма от описаната в нотариалния им акт. Това обаче не означава непременно, че разликата може да бъде призната по давност.
Причината за несъответствието може да бъде:
- неточно измерване в стар документ;
- различен метод за определяне на площта;
- промяна на регулационни или кадастрални граници;
- непълнота или грешка в кадастралната карта;
- придаваема част по регулация;
- фактическо навлизане в съседен имот;
- неправилно поставена ограда;
- наследствено или регулационно изменение;
- владение на част от чужд имот;
- засягане на общинска или държавна собственост.
Затова първата стъпка обичайно е сравнение между документите за собственост, предходните планове, действащата кадастрална карта и реалните граници на място.
Когато е необходимо, организираме геодезическо заснемане и съдействие от правоспособно лице по кадастър. Ако бъде установена непълнота или грешка, може да се наложи отделна процедура за изменение на кадастралната карта.
Обстоятелствената проверка не е средство за механично увеличаване на площта, записана в нотариалния акт, и не замества кадастралните, регулационните или съдебните процедури, когато спорът трябва да бъде разрешен по друг ред.
Необходими документи
Конкретният набор документи се определя според имота, общината и изискванията на нотариуса. В зависимост от случая могат да бъдат необходими:
Документи за имота
- наличен нотариален акт или друг документ за собственост;
- предходни документи за собственост;
- актуална скица на поземления имот;
- схема на самостоятелен обект;
- кадастрални идентификатори;
- комбинирана скица;
- извадки от стари кадастрални или регулационни планове;
- удостоверение за идентичност на имота;
- удостоверение за идентичност на административен адрес;
- документи за регулационен статут;
- документи за приложена регулация;
- данъчна оценка;
- удостоверение за данъчно деклариране;
- строителни книжа за съществуващите сгради;
- други технически или административни документи.
Документи за заявителя
- документ за самоличност;
- удостоверение за наследници;
- актове за гражданско състояние, когато са необходими;
- документи за промяна на имена;
- пълномощно, когато заявителят се представлява от друго лице;
- декларации и заявления по съответните образци.
Доказателства за владението
В зависимост от случая могат да имат значение:
- данъчни декларации и платежни документи;
- документи за платени местни данъци и такси;
- договори и партиди за комунални услуги;
- документи за извършени ремонти и подобрения;
- строителни и технически документи;
- договори, разписки и кореспонденция;
- снимки и други материали;
- сведения от съседи;
- други документи, показващи начина и периода на ползване.
Плащането на данъци или наличието на партиди на името на заявителя може да има доказателствено значение, но само по себе си не доказва безусловно право на собственост.
Свидетели при обстоятелствената проверка
Когато писмените доказателства не са достатъчни, нотариусът може да извърши разпит на свидетели по реда на чл. 587 от Гражданския процесуален кодекс.
Свидетелите трябва да имат преки и трайни впечатления за:
- кой е владял имота;
- от кога се упражнява владението;
- как е започнало ползването;
- дали владението е било явно и непрекъснато;
- има ли други лица, които са претендирали права;
- възниквали ли са спорове относно собствеността или границите;
- извършвани ли са действия, характерни за собственик;
- променяли ли са се огради, граници или начинът на използване.
Не е достатъчно свидетелите само да познават заявителя. Те трябва да имат реални наблюдения върху имота и обстоятелствата, които следва да бъдат установени.
Подборът, посочването и допускането на свидетелите се извършват по приложимия законов ред и съобразно указанията на нотариуса.
Основни етапи на процедурата
1. Първоначална консултация
Запознаваме се с конкретния случай, историята на имота, начина на владение и наличните документи. Определяме кои въпроси трябва да бъдат изяснени и кои специалисти е необходимо да бъдат ангажирани.
2. Документално проучване
Организираме събирането и прегледа на документите от кадастъра, общинската администрация, Имотния регистър и други компетентни институции.
3. Геодезическа и кадастрална проверка
Когато има разлика в площта или границите, съдействаме за възлагане на геодезическо заснемане и сравнение с действащите и предходните планове.
4. Правен анализ
Адвокат анализира дали твърдените факти могат да обосноват придобиване на собственост и дали съществуват законови пречки, конкуриращи права или риск от спор.
5. Комплектоване на преписката
Подготвят се необходимите заявления, декларации, удостоверения, скици и други документи за започване на производството.
6. Координация с нотариус
Преписката се представя пред компетентния нотариус, който определя необходимите допълнителни действия и доказателства.
7. Провеждане на обстоятелствената проверка
Нотариусът разглежда писмените доказателства и при необходимост разпитва свидетелите. Той извършва самостоятелна преценка дали заявеното право е доказано.
8. Произнасяне на нотариуса
Ако нотариусът приеме, че собствеността е доказана, издава констативен нотариален акт. При липса на достатъчно доказателства може да откаже издаването му.
9. Вписване и последващи действия
При издаване нотариалният акт се вписва по съответния ред. След това може да се наложат допълнителни действия, свързани с кадастралните данни, данъчната декларация или други регистри.
Констативен нотариален акт
Констативният нотариален акт удостоверява приетото от нотариуса право на собственост въз основа на представените доказателства и установените обстоятелства. Той не представлява покупко-продажба и сам по себе си не създава владение със задна дата.
Издаването на акта:
- не узаконява незаконно изградени сгради;
- не променя автоматично кадастрални или регулационни граници;
- не премахва права на други лица;
- не изключва възможността заинтересовано лице да оспори правото по съдебен ред;
- не замества необходимите строителни или административни процедури.
Затова още преди започване на производството трябва да бъде направен реалистичен анализ на фактите и доказателствата.
Делба на недвижим имот
Съсобственост възниква най-често при наследяване, съвместно придобиване, прекратяване на брак или придобиване на идеални части от няколко лица.
Когато съсобствениците желаят да прекратят общността и всеки да получи самостоятелен имот или парична равностойност на своя дял, може да бъде извършена делба.
Доброволна делба
Доброволната делба е подходяща, когато всички съсобственици са съгласни:
- съсобствеността да бъде прекратена;
- кои имоти участват в делбата;
- какви са дяловете на страните;
- кой какъв имот или обособена част ще получи;
- дали ще има суми за уравняване на дяловете;
- как ще бъдат разпределени разноските;
- кога ще бъде предадено владението.
При делба на недвижими имоти договорът трябва да бъде сключен в предвидената от закона форма. Всички съсобственици трябва да участват в процедурата.
Подготовка на доброволната делба
Съдействието може да включва:
- установяване на всички съсобственици;
- събиране на документите за собственост;
- определяне на дяловете;
- проверка за тежести;
- издаване на кадастрални схеми и скици;
- оценка на имотите;
- проучване на възможността за реалното им разделяне;
- изготвяне на проект за разделяне от геодезист или проектант;
- координация с общината и кадастъра;
- изчисляване на суми за уравняване;
- подготовка на договора от адвокат или нотариус;
- организация на подписването и вписването.
Доброволната делба обикновено осигурява по-бързо, предвидимо и икономично решение, но е възможна само при съгласие на всички страни.
Съдебна делба
Когато съсобствениците не могат да постигнат съгласие, всеки от тях може да потърси прекратяване на съсобствеността по съдебен ред.
При съдебната делба съдът разглежда въпросите относно:
- кои лица са съсобственици;
- кои имоти трябва да бъдат включени;
- какви са дяловете на страните;
- възможно ли е имотът да бъде разделен реално;
- има ли условия за възлагане на имота;
- необходимо ли е изнасяне на публична продан;
- как следва да бъдат уравнени дяловете;
- какви други претенции могат да бъдат разгледани в производството.
Съдебната делба е правно производство, поради което представителството и защитата на страната следва да бъдат възложени на адвокат.
Нашата роля може да включва организация на необходимите технически, кадастрални и оценителски дейности и координация между клиента, адвоката, геодезиста, проектанта и оценителя.
Реално разделяне на поземлен имот
Желанието на съсобствениците да разделят един терен невинаги означава, че това е технически и устройствено допустимо.
Преди подготовката на делбата се проверяват:
- минималните размери и площи на новообразуваните имоти;
- лицето към улица;
- достъпът до всеки нов имот;
- действащата регулация;
- разположението на съществуващите сгради;
- отстоянията до границите;
- сервитутите;
- възможностите за присъединяване към техническата инфраструктура;
- ограниченията, произтичащи от предназначението на територията;
- необходимостта от изменение на кадастралната карта или устройствен план.
Ако реалното разделяне е допустимо, правоспособен геодезист подготвя съответния проект. При необходимост се провеждат процедури пред Агенцията по геодезия, картография и кадастър и общинската администрация.
Делба на сграда или самостоятелни обекти
При разделяне на сграда трябва да се установи дали могат да бъдат обособени самостоятелни обекти, които отговарят на техническите и нормативните изисквания.
Може да бъде необходим анализ на:
- функционалната самостоятелност на обектите;
- отделния достъп;
- санитарните и обслужващите помещения;
- сградните инсталации;
- конструктивната допустимост;
- общите части;
- прилежащите площи;
- необходимостта от преустройство;
- съответствието със строителните книжа;
- възможността за нанасяне в кадастралната карта.
Тази преценка се извършва от правоспособни проектанти и други компетентни специалисти. Когато обособяването изисква строителни работи или промяна на предназначението, може да бъдат необходими инвестиционен проект, съгласуване и разрешение за строеж.
Какво включва нашето съдействие?
Според конкретния случай услугата може да обхваща:
- първоначално запознаване с казуса;
- преглед и систематизиране на наличните документи;
- установяване на липсващите документи;
- справки в кадастрални, имотни и общински регистри;
- снабдяване със скици, схеми и удостоверения;
- координация на геодезическо заснемане;
- организация на проверката на собствеността и тежестите;
- координация с адвокат по вещно право;
- подготовка на преписката за нотариуса;
- проследяване на административните действия;
- организация на оценка на имота;
- техническо проучване на възможността за делба;
- координация с нотариус, геодезист, проектант и оценител;
- съдействие при вписване и последващо отразяване на промените;
- периодично информиране на клиента за статуса на процедурата.
Ползи за клиента
Професионалната координация на процедурата осигурява:
- предварително изясняване на възможностите и рисковете;
- правилна последователност на действията;
- установяване на документални и кадастрални несъответствия;
- съдействие при събирането на документи от различни институции;
- координация между всички правоспособни специалисти;
- по-малка административна ангажираност за клиента;
- ограничаване на ненужни разходи и повторно подаване на документи;
- прозрачност относно развитието на преписката;
- подготовка на имота за бъдеща сделка, инвестиционен проект или самостоятелно управление.
Важни уточнения
Обстоятелствената проверка не е приложима за всеки случай на ползване на имот. Преди започването ѝ трябва да се анализират собствеността, видът на имота, характерът и периодът на владението, конкуриращите права и евентуалните законови забрани.
Не може предварително да се гарантира издаването на констативен нотариален акт. Нотариусът извършва независима преценка на представените доказателства и може да поиска допълнителни документи или да откаже признаване на заявеното право.
При спор за собственост, граници или наследствени дялове може да се наложи въпросът да бъде разрешен по съдебен ред.
Ние осигуряваме административна и техническа координация на процеса. Правните консултации, подготовката на правни документи и процесуалното представителство се извършват от правоспособен адвокат, а нотариалните действия – от компетентния нотариус.
Информацията на тази страница има общ характер и не представлява индивидуален правен съвет. Конкретният ред се определя след преглед на документите и фактите по случая.
Имате имот без достатъчен документ за собственост?
Ако владеете наследствен или друг недвижим имот, разполагате с непълни документи, установили сте разлика в площта или желаете да прекратите съсобственост, свържете се с нас за предварителна консултация.
Ще разгледаме наличната документация, ще установим какви допълнителни проверки са необходими и ще Ви предложим последователен план за действие съвместно с нотариус, адвокат, геодезист и останалите необходими специалисти.
Услугата се предлага само за имоти на територията на гр.София и София Област